Vazamento entre apartamentos: quem paga e como o síndico deve lidar com a situação?

Em resumo, a vida do síndico do condomínio é recheada de problemas que ele deve lidar no dia a dia trazer a harmonia coletiva no ambiente. E um dos que mais dão dor de cabeça é vazamento entre apartamentos.

E para entender o que leva essa situação ser um problemão daqueles, em síntese, é só analisar os motivos.

O primeiro é que essa situação testa duas coisas: o bom senso coletivo e individual dos envolvidos. Afinal, muitas vezes o vazamento em apartamento não pega só uma unidade, mas também pode envolver outras. Logo, para resolver essa questão, é preciso da compreensão de todos os lados.  

Já o segundo fica pelos custos que normalmente envolvem vazamentos entre apartamentos. Ou seja, dependendo do problema e do estrago feito, o concerto e os reparos são bem salgados, o que pode deixar os envolvidos bem preocupados.

O terceiro é que normalmente, você, enquanto síndico, precisa intervir em um problema de vazamento entre apartamentos. Logo, isso vai exigir de você não só senso de equilíbrio e boa comunicação, mas também conhecimento para decidir quais serão os próximos passos.

Por fim e talvez o mais importante: o problema de vazamento entre apartamentos pode ameaçar a harmonia entre todos os envolvidos.

Mas afinal, de quem é a responsabilidade dos vazamentos: do condômino ou do condomínio? Como agir? Quem deve pagar?

Sendo assim, é para te dar essa e outras respostas é que a Omni Administração preparou esse texto. Confira!

Vazamentos em apartamentos: o que diz a Lei sobre esse tema

O Código Civil é uma das leis que mais orientam o dia a dia de um condomínio. E quando o assunto é vazamento entre apartamentos, não poderia ser diferente.

No entanto, é importante dizer que o Código Civil não possui uma lei específica que fale sobre este problema. Porém, ele tem alguns artigos que vão ajudar você a entender e resolver esse problema. São eles:

• Art. 1.331: fala da diferença que existe entre áreas de propriedade do condomínio e áreas de propriedade exclusiva.
  
• Art. 1.336: é usada em caso de rateio ao definir, a partir de sua fração ideal, quais são os deveres do morador na hora de contribuir para as despesas do condomínio.
  
• Art. 1.348: define que o síndico é o responsável por garantir o bem-estar dos moradores e conservação do condomínio. Em caso contrário, ele poderá responder por qualquer prejuízo de forma jurídica ou civil.

Para finalizar, também é importante destacar o que a chamada Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) diz sobre vazamento em apartamentos:

• Art. 22: o proprietário é quem precisa pagar quando houver infiltração por conta de desgaste na estrutura.
  
• Art. 23: caso o vazamento tenha sido ocasionado por uma reforma feita pelo próprio inquilino, ele é quem deve pagar pelo reparo.

As redes de águas em um condomínio

Esse é um assunto fundamental para que você possa entender de quem é a responsabilidade quando um vazamento entre apartamentos surgir para ser resolvido.

Em resumo, os condomínios têm suas redes de águas divididas em dois grupos:

• Rede Vertical: conhecida como colunas centrais ou prumada, este tipo de rede tem a função de transportar a água e esgoto entre os andares e a rua. Ou seja, se alguma ocorrência de vazamento entre apartamentos acontecer neste tipo de rede, a responsabilidade vai ser do condomínio.
  
• Rede Horizontal: liga a coluna (rede vertical) à unidade através de canos. Como é de uso particular, em caso de vazamento entre apartamentos nesta rede, a responsabilidade será do morador – inclusive se houver danos ao vizinho.

Entendendo de quem é a responsabilidade no vazamento em apartamentos

Para responder essa questão, o importante é se perguntar primeiro onde o vazamento começou para só depois ver “de quem é a culpa”.

É sempre bom lembrar que que nessas situações, cada caso é um caso.

Porém, para se definir de quem é a responsabilidade por um vazamento em apartamento, é fundamental ver em que tipo de rede de água ele está sendo originado. Ou seja:

• Vazamentos em rede vertical: a responsabilidade é do condomínio. Ou seja, o prédio e sua administração (no caso, o síndico) é quem devem arcar com as consequências.

• Vazamentos em rede horizontal: a responsabilidade fica por conta do morador, onde ele ainda deve arcar com prejuízos em outras unidades.

No entanto, também é muito importante dizer que na maioria das vezes, a origem dos problemas de vazamentos em apartamentos é nas redes horizontais. Ou seja, a responsabilidade recaí mais em cima dos moradores envolvidos.

Porém, você como síndico, mesmo assim, tem o papel de supervisionar como está sendo a resolução desse problema, tudo para preservar a harmonia no condomínio e entre os envolvidos.

Sendo assim, esteja muito por dentro da gravidade do problema, esteja sempre à disposição para auxiliar em dificuldades e naquilo que for de seu alcance. Afinal, só assuma o controle da situação se realmente for inevitável. 

Vazamentos em apartamentos: o que fazer e como cada um deve agir nessa situação?

Depois de identificado a origem do vazamento entre apartamentos e entender de quem é a responsabilidade, em resumo, o que você, síndico, precisa saber para agir de forma justa e harmoniosa é:

1- Antes de qualquer atitude

• Chame o zelador para que ele possa fazer uma análise e identificar definitivamente o problema.

• Se realmente houver um vazamento e ele for mais grave, entre em contato com um encanador, engenheiro ou empresa especializada. Assim, eles vão não só definir a origem do problema e ajudar a entender de quem é a responsabilidade, mas também resolver de vez esse cenário.

2- Se o condomínio for responsável

• O prédio precisa efetuar a manutenção para devolver o apartamento do morador sem o problema de vazamento, reparando ainda outras unidades que tenham sido afetadas.

• Se por um acaso não der para fazer a devolução da unidade afetada do jeito que ela estava antes, o condomínio, através do síndico, precisa negociar direto com o morador a reposição.

3- Se o morador for responsável

• Com calma e equilíbrio, explique o porquê ele é o responsável por aquele problema.
  
• O morador, por sua vez, precisa fornecer ao profissional ou empresa contratada acesso ao local da manutenção. Se isso não acontecer ou ele negar isso, o condomínio pode aplicar medidas judiciais.

• Se o vazamento estiver afetando outras unidades e o morador do apartamento em que o problema foi identificado não tomar nenhuma atitude, mesmo depois dos avisos do síndico, o condômino que está sendo afetado na outra unidade pode ingressar nos Juizados Especiais Cíveis para o reparo e o ressarcimento do prejuízo.

4- Quando o síndico deve tomar alguma atitude

• Esteja sempre disponível para tirar qualquer dúvida que ajude a resolver esse problema.

• Em resumo, sempre oriente a todos os moradores sobre empresas e serviços que podem ajudar a resolver o problema de vazamentos entre os apartamentos.
   
• O síndico deve atuar como mediador, principalmente quando não houver entendimento entre os moradores.
  
• Se o problema persistir, o Juizado Especial Cível pode entrar com uma ação para obter uma liminar que obrigue o vizinho problemático a arrumar o vazamento, ressarcir o prejuízo ou entrar com uma indenização.
  
• Antes de qualquer medida judicial, a unidade problemática do vazamento deve ser obrigatoriamente notificada. 

Dicas gerias para situações de vazamentos entre apartamentos

Como identificar um vazamento?

Em síntese, entender o que é ou não uma infiltração é importante para confirmar se está havendo um vazamento. Sendo assim, o apartamento vai apresentar problemas como:

• Mofo
• Manchas escuras no teto e nas paredes do apartamento
• Rodapés se soltam ou manchados
• Azulejos soltos
• Pintura descascada
• Surgimento de bolhas na pintura
• Umidade visível nas paredes

Quais são as áreas mais afetadas do apartamento

De forma geral, são áreas que possuem grande volume de água e umidade. Sendo assim, os banheiros são os principais cômodos para vazamentos entre apartamentos.

No entanto, dentro desse contexto, é bom lembrar que outros locais como cozinha e áreas de serviço também não estão livres desse problema.

Como evitar problemas de vazamentos em apartamentos

Se você quer evitar que uma infiltração se torne um vazamento daqueles que traga problemas futuros, é interessante tomar algumas precauções tais como:

• Realizar vistoria em períodos pré-estabelecidos de apartamentos
• Ter atenção redobrada para manutenção
• Resolver qualquer indício de infiltração
• Ter precaução na utilização de pregos e parafusos na parede
• Ficar atento ao desgaste de torneiras e registros
• Ser atencioso com pisos rachados ou com buracos em áreas de grande movimento de água (tipo box de banheiro)

Em resumo, outra atitude muito legal é divulgar essas informações para os moradores de seu prédio em comunicados internos. Dessa forma, você enquanto síndico garante que todos os condôminos estão na mesma página para ajudarem lidar e conterem o problema de vazamentos em apartamentos.