Legislação de condomínio: o que você deve saber sobre esse assunto?
Que um condomínio é formado por muitas e muitas pessoas diferentes não é segredo para ninguém. Porém, o que muita gente esquece é do que “une” esses indivíduos tão distintos entre si, acabando com as diferenças entre eles: a legislação de condomínio.
Em resumo, esse elemento é muito importante para que todas as pessoas do seu prédio, sejam moradores ou funcionários, estejam de baixo de um mesmo guarda-chuva.
Ou seja, é a legislação de condomínio que mostra como todos devem agir para que assim, a boa convivência seja sempre mantida.
No entanto, o “problema” é que existem muitas leis que fazem parte de uma legislação de condomínio.
Você conhece todas elas e para o que serve cada uma?
Sendo assim, no artigo de hoje, vamos contar com detalhes tudo o que você precisa saber sobre legislação condominial. Afinal, é conhecendo cada uma que seu prédio vai preservar o mais importante para ele prosperar de forma coletiva: a harmonia!
Um breve histórico da legislação de condomínio
Em síntese, a legislação condominial teve início lá em 1603 pela chamada Ordenações Filipinas. Tudo valeu até 1916, quando finalmente, surgiu o primeiro Código Civil, documento esse importantíssimo para qualquer lei de condomínio.
Com ele em mãos, a primeira lei que foi criada em nosso País foi o Decreto 5.481/28. Com ele, foi possível separar de um jeito certo as partes comuns e exclusivas, além de entender a administração, alteração de fachada e até participação nas despesas.
Logo em seguida, em 1964, surgiu a Lei nº 4.591/64. Considerada a primeira lei específica para condomínio, ela fala sobre assembleias, direito de propriedade, uso das edificações, despesas e muitos outros temas. Por isso, ela se chama Lei de Condomínio.
No entanto, tudo mudou quando em 2002, foi criado o Código Civil. Ele é quem dita o ritmo de todas as outras leis de condomínio e é a mais usada no Direito Condominial – leia mais aqui.
Sendo assim, é sobre todas elas que fazem parte da legislação de condomínio é que vamos falar a seguir!
Legislação de condomínio as leis mais essenciais
Em resumo, 6 leis ajudam a formar a legislação condominial. Elas ajudam o dia a dia do prédio para que ele se mantenha com boa convivência, além da parte legal em si.
Confira cada uma de forma detalhada e como aplicar elas em seu condomínio!
1- Constituição
Ela é o principal e mais importante conjunto de leis que nosso país. Apesar de não falar de forma direta sobre condomínios, a Constituição trata de assuntos importantes para a criação das leis de condomínio. Dentre elas, podemos destacar a dignidade da pessoa humana e de propriedade privada, temas esses que regem uma legislação condominial.
2- Código Civil
Com 44 artigos escritos à legislação condominial, em resumo, o Código Civil é a base das leis sobre condomínio. Com ele, o prédio pode ter regulamentos sobre muitos assuntos importantes, como descumprimento de normas, inadimplência, entre outros.
Sendo assim, esse documento é considerado uma verdadeira bússola para o síndico em situações de discordância em assembleias ou reuniões.
Em relação a Lei de Condomínio, o Código Civil traz as seguintes mudanças:
- Convenção (Art. 1.333): as cláusulas da Convenção do condomínio perdem a sua validade, caso elas vão contra o Código Civil.
- Multa de inadimplência (Art. 1.336): o teto de multa por atraso muda de 20% para 2%.
- Multa para conduta antissocial (Art. 1.337): o valor poderá ser de até 10 vezes o valor mensal do condomínio.
- Multa para o descumprimento de normas (Art. 1.337): será possível dar uma multa de até 5 vezes o valor mensal do condomínio a quem for reincidente, caso haja aprovação de 3/4 dos moradores em assembleia.
- Destituição do síndico (Art. 1.349): para retirar um síndico do cargo, é preciso que a maioria total do condomínio, ou seja, a metade mais um, vote a favor (antigamente, eram só 2/3).
3- Leis de Condomínio
Em síntese, a Lei de Condomínio foi substituída pelo Código Civil com os 27 artigos iniciais da lei “refeitos” pelo documento. No entanto, ela ainda é uma referência em legislação condominial.
Afinal, ela ainda é útil para a incorporação imobiliária, assunto esse que o Código Civil trata somente do patrimônio de afetação.
Sendo assim, é muito importante que o condomínio conheça bem esse documento para que não tenha futuros problemas com esse assunto.
4- Convenção do Condomínio
Se o Código Civil e a Lei de Condomínio falam de todos os prédios de um jeito geral, a Convenção do Condomínio é diferente.
Em resumo, uma Convenção de Condomínio (que é obrigatória para todo o prédio), vai detalhar as regras que se aplicam somente em seu prédio.
No entanto, as regras só vão se tornar oficiais quando oficializadas em um documento. E isso só vai acontecer na presença de algum advogado especializado em legislação imobiliária. Por fim, para que o processo e a convenção possa ser validado, é necessário a assinatura de 2/3 das frações ideais do condomínio.
- É na Convenção Condominial que vai ter pontos importantes para o dia a dia do prédio, tais como:
- Fundo de reserva
- Quota proporcional
- Propriedade onde o condomínio está localizado e quais áreas são de uso comum ou exclusivo
- Forma de administração
- Competência das assembleias
- Modo de pagamento dos condôminos
- O modelo de administração do condomínio
- Indicações de como usar os serviços e itens que são de acesso a todos os moradores
5- Regimento Interno
Feito pelos próprios condôminos, o Regimento Interno é muito importante na legislação de condomínio.
Afinal, esse documento tem a função de firmar regras que envolvam a conduta de moradores e funcionários. E isso envolve proibições, animais em apartamento, equipamentos compartilhados, uso de áreas, entre outros assuntos.
Sendo assim, o Regimento Interno precisa fazer parte da Convenção do Condomínio. No entanto, ela só vale quando registrada em cartório e aprovada pelos condôminos em uma assembleia.
6- Assembleias e Reuniões
Se tem duas atividades essenciais dentro de um prédio e para a legislação de condomínio, elas são as reuniões e assembleias.
Afinal, eles possuem o objetivo de promover diálogos e alinhamentos, discutir temas e fazer a eleição do síndico. Por isso, esses dois eventos precisam ser feitos duas vezes no ano.
Em síntese, é nesta ocasião que se aprovam com os condôminos o orçamento de despesas e prestar contas. Além disso, são nesses mesmos eventos que se ouve e se pede a contribuição dos moradores para assuntos importantes do dia a dia.
Sendo assim, para isso acontecer, é preciso se respeitar as leis superiores do Código Civil e Lei de Condomínio. E só dessa maneira que é possível alterar ou atualizar assuntos importantes na Convenção do Condomínio (com um quórum mínimo de ⅔ dos condôminos) e Regimento Interno (com a maioria simples dos presentes).
Em resumo, um condomínio pode ter 3 tipos de assembleias:
- Assembleia Geral Ordinária (AGO): esta assembleia é a mais conhecida e é realizada anualmente para o síndico apresentar as prestações de contas do condomínio.
- Assembleia Geral Extraordinária (AGE): feita para algum caso ou necessidade de moradores ou síndico que precisam ser resolvidos de forma emergencial.
- Assembleia Geral de Instalação (AGI): feita no início do condomínio para eleger o síndico, a inscrição do CNPJ e a contratação de seguros.
A importância da legislação de condomínio para o futuro do prédio
Como você conferiu ao longo do texto, todas as leis que fazem parte da legislação condominial são e sempre serão importantíssimas para você conduzir seu condomínio.
Por isso, nunca tenha dúvidas sobre as leis que fazem parte de sua legislação de condomínio. Afinal, isso pode (e vai) afetar diretamente em sua administração como síndico.
Neste contexto, em resumo, a Omni Administração pode te ajudar com um serviço profissional de administração condominial. Com ele, conseguimos entender as características de seu prédio e desenvolver uma gestão específica para ele baseado em sua legislação de condomínio!
Em todo o caso, quando o assunto é legislação condominial, faça como diz o dito popular: ande com ela debaixo do braço. Dessa forma, com certeza o futuro seu, de seus moradores, colaboradores e prédio harmonioso e próspero.
